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                      北京市物業服務費用評估規范(試行)

                       

                      附件2:
                      北京市物業服務費用評估規范(試行)
                       錄
                      1 總 則………………………………………………………..2
                      2 術 語………………………………………………………..2
                      3 評估原則………………………………………………………4
                      4 評估程序……………………………………………………..4
                      5 評估方法……………………………………………………..6
                      6 評估報告……………………………………………………..7
                      7 職業道德………………………………………………………8
                      附錄 規范用詞用語說明……………………………………….8
                       
                       
                       
                       
                       
                       
                       
                       
                       
                       
                      1 總 則
                      1.0.1 為了規范物業服務費用評估行為,統一評估程序和方法,做到評估結果客觀、公正、真實,根據《北京市物業管理辦法》、《北京市物業服務第三方評估監理管理辦法》及相關法律、法規的規定,制定本規范。
                      1.0.2 本規范適用于北京市行政區域內進行的物業服務費用評估活動。
                      1.0.3 物業服務費用測算評估應當獨立、客觀、公正、真實。
                      1.0.4 物業服務費用測算評估應當符合國家、北京市現行有關標準、規范的規定和本規范的規定。
                      2 術 語
                      2.0.1 物業服務費用
                      是指物業服務企業按照物業服務合同的約定,對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理,維護相關區域內的環境衛生和秩序,向業主所收取的費用。
                      2.0.2 物業服務費用測算評估
                      依據《北京市物業管理辦法》、相關法律法規的規定和合同約定,根據評估目的,遵循評估原則,按照評估程序和評估方法,在綜合分析影響物業服務費用價格因素的基礎上,對物業服務費用在評估時點的客觀合理價格進行估算和判定的活動。
                      2.0.3 評估項目
                          一個需要評估物業服務費用的具體物業項目。
                      2.0.4 評估目的
                          評估結果的期望用途。
                      2.0.5 評估時點
                          評估結果對應的日期。
                      2.0.6 物業服務費用客觀合理價格
                          某種評估目的特定條件下形成的正常物業服務費用價格。
                      2.0.7 同類參考項目
                      在物業類型、規模、物業服務等級等方面與評估項目相同或相近的已入住物業項目。
                      2.0.8 市場比較法
                      將評估項目與同類參考項目的類似物業服務標準進行比較,對這些類似物業服務費用的已知價格作適當的修正,以此估算評估項目的物業服務費用客觀合理價格的方法。
                      2.0.9 運營成本法
                      根據物業服務企業為評估項目提供物業服務的正常運營成本和合理利潤或管理酬金,以此估算評估項目在評估時點的物業服務費用客觀合理價格的方法。
                      2.0.10 評估結果
                      關于評估項目的物業服務費用客觀合理價格的最終結論。
                      2.0.11 評估報告
                      全面、公正、客觀、準確地記述評估過程和評估成果的文件,給委托方的書面答復,關于評估項目在評估時點的物業服務費用測算后的客觀合理價格研究報告。
                      評估原則
                      3.0.1 物業服務費用評估應遵循下列原則:
                      1. 委托人確定評估項目物業服務標準原則;
                      2. 合法原則;
                      3. 評估時點原則。
                      3.0.2 遵循由委托人確定評估項目物業服務標準原則,物業服務費用評估以委托人選擇確定的評估項目物業服務事項和標準為前提。
                      3.0.3 遵循合法原則,委托人在選擇確定評估項目的物業服務事項和標準時,評估人員在進行評估時,都應以符合相關法律、法規的規定為前提。
                      3.0.4 遵循評估時點原則,評估結果應當是評估項目在確定的評估時點測算的物業服務費用客觀合理價格。
                      4 評估程序
                      4.0.1 自接受評估委托至完成評估報告期間,物業服務費用評估應按下列程序進行:
                      1. 接受委托,簽訂委托協議;
                      2. 明確評估基本事項;
                      3. 擬定評估作業方案;
                      4. 搜集整理同類參考項目資料;
                      5. 實地查勘評估項目,搜集整理項目資料;
                      6. 參考當期公布的物業服務成本價格;
                      7. 評估人員進行評估,確定評估結果;
                      8. 撰寫評估報告;
                      9. 評估資料歸檔。
                      4.0.2 明確評估基本事項:
                      1. 評估目的;
                      2. 物業項目服務事項和標準;
                      3. 明確評估時點。
                      4.0.3 評估作業方案應當包括下列內容
                      1. 評估人員的組成和產生方式;
                      2. 擬參考同類項目的資料及其來源渠道;
                      3. 擬搜集整理評估項目的資料及其來源渠道;
                      4. 擬定作業步驟和作業進度。
                      4.0.4 委托人和評估機構搜集整理的評估項目資料應包括下列內容:
                      1. 項目立項批復、建設工程規劃意見書、相關竣工驗收及備案文件資料;
                      2. 項目物業管理區域劃分說明;
                      3. 項目物業共用部位、共用設施設備清單;
                      4.項目物業服務項目和等級標準;
                      5. 其他評估需要的材料。
                      4.0.5 物業服務評估監理機構完成并出具評估報告后,應對有關該評估項目的一切必要資料進行整理、歸檔和妥善保管。
                      5 評估方法
                      5.0.1 在委托人提供項目資料并選擇確定項目物業服務標準,評估機構核實委托人提供的項目資料后,評估人員運用運營成本法為主導、市場比較法為參考,對評估項目的物業服務費用進行評估。
                      5.0.2 評估人員可以參考當期公布的物業服務成本價格,分項評估物業服務成本或者物業服務支出的構成單項,物業服務成本或者物業服務支出包括以下內容:
                      1. 管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等;
                      2. 物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用;
                      3. 物業管理區域清潔衛生費用;
                      4. 物業管理區域綠化養護費用;
                      5. 物業管理區域秩序維護費用;
                      6. 辦公費用;
                      7. 物業服務企業固定資產折舊;
                      8. 物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用;
                      9. 經業主同意的其它費用。
                      5.0.3 評估人員匯總物業服務成本或者物業服務支出的構成單項評估數據,根據物業服務行業合理利潤或酬金范圍計算出評估項目的物業服務費用評估結果。
                      6 評估報告
                      6.0.1 評估報告應包括下列內容:
                      1.評估報告書摘要;
                      2.評估目的;
                      3.評估對象和范圍;
                      4.評估原則;
                      5.評估依據;
                      6.評估聲明;
                      7.評估基準日和有效期;
                      8.評估方法;
                      9.評估工作實施過程;
                      10.評估結論及爭議說明;
                      11.評估限定條件;
                      12.評估人員名單;
                      13.評估作業日期;
                      14.評估報告日期;
                      15.相關評估文件附件。
                      6.0.2 評估報告應由評估人員簽章確認并加蓋評估監理機構印章。
                      6.0.3 評估時點以提交報告之日為基準日。
                      7 職業道德
                      7.0.1 評估人員和評估機構不得作任何虛偽的評估,應做到公正、客觀、誠實。
                      7.0.2 評估人員和評估機構應保持評估的獨立性,必須回避與自己、親屬及其他有利害關系人有關的評估業務。
                      7.0.3 評估人員和評估機構若感到自己的專業能力所限而難以對某項目物業承接查驗進行評估時,不應接受該項評估委托。
                      7.0.4 評估人員和評估機構應妥善保管委托方的文件資料,未經委托方的書面許可,不得將委托方的文件資料擅自公開或泄漏給他人。
                      7.0.5 評估人員和評估機構不得允許他人使用自己的名義從事評估業務,不得以評估者身份在非自己評估的評估報告上簽名、蓋章。
                      附件:規范用詞用語說明
                      1. 為便于在執行本規范條文時區別對待,對要求嚴格程度不同的用詞說明如下:
                      (1)表示很嚴格,非這樣做不可的用詞:
                      正面詞采用“必須”,反面詞采用“嚴禁”。
                      (2)表示嚴格,在正常情況下均應這樣做的用詞:
                      正面詞采用“應當”、“應該”,反面詞采用“不應當”、“不應該”或 “不得”。
                      (3)表示允許稍有選擇,在條件許可時首先應這樣做的用詞:
                      正面詞采用“宜”,反面詞采用“不宜”;
                      表示有選擇,在一定條件下可以這樣做的,采用“可”。
                      2. 規范中指定應當按照其他有關標準、規范執行時,寫法為:
                      “應當符合……的規定”或“應當按照……執行”。

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